渋谷区は、恵比寿・代官山・広尾・表参道・神宮前・初台・笹塚など、知名度と人気の高い街を数多く抱えるエリアです。
交通利便性が高く、飲食店や商業施設も充実しているため、「いつか渋谷区にマンションを買いたい」と考えている人も少なくありません。
一方で、渋谷区のマンションは価格が高く、物件ごとの条件差も大きいため、街のイメージや資産価値への期待だけで購入すると後悔する可能性があります。
予算を優先しすぎて狭い部屋を選んでしまった
渋谷区のマンション購入で特に起こりやすいのが、立地を優先するあまり、必要以上に狭い部屋を選んでしまうケースです。
渋谷区は東京都内でもマンション価格が高い地域です。2026年に公表された新築マンションの集計では、渋谷区の平均価格が2億円を大きく上回るデータもあり、一般的な会社員世帯が広さと立地を両立させるのは簡単ではありません。
予算内に収めようとすると、30平方メートル前後の1DKや1LDK、収納の少ない間取りなどが候補になりやすくなります。
購入時には「一人なら十分」と思っていても、在宅勤務が増えたり、荷物が増えたり、同居人ができたりすると、想像以上に窮屈に感じることがあります。
マンションは賃貸住宅ほど簡単には住み替えられません。現在の生活だけでなく、5年後や10年後の働き方、家族構成、所有する荷物の量まで考えて広さを選ぶことが重要です。
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街のブランドだけで選び、生活環境が合わなかった
「恵比寿に住みたい」「代官山アドレスが欲しい」といった憧れだけで購入すると、実際の暮らしとのギャップを感じることがあります。
渋谷区内でも、駅や町名によって雰囲気は大きく異なります。
華やかな飲食店が多い地域もあれば、住宅街が広がる静かな地域もあります。
同じ駅でも、出口や線路のどちら側に住むかによって生活環境が変わることも珍しくありません。
駅に近い物件では、深夜まで人通りや車の往来が続く場合があります。
繁華街に近ければ、話し声、飲食店のにおい、路上喫煙、ゴミ収集の音などが気になる可能性もあります。
反対に、静かな住宅街を選んだものの、日常的に利用できるスーパーやドラッグストアが少なく、不便に感じるケースもあります。
内見は休日の昼間だけでなく、平日の朝、夜、雨の日など、時間帯や条件を変えて周辺を歩くことが大切です。
駅徒歩の表示だけを見て坂道を確認しなかった
渋谷区は坂道や高低差の多い地域です。
物件情報に「駅徒歩7分」と書かれていても、急な上り坂が続く物件と、平坦な道で移動できる物件では、実際の負担が大きく異なります。
購入時には問題ないと思っていても、毎日の通勤、買い物、ベビーカーでの移動、年齢を重ねた後の生活では、坂道が負担になる可能性があります。
また、地図上では近く見えても、大通りや線路を渡る必要があり、信号待ちを含めると想定以上に時間がかかることもあります。
不動産広告の徒歩分数だけで判断せず、実際に駅から物件まで歩き、道の傾斜や歩道の広さ、夜間の明るさまで確認しましょう。
ハザードマップや地形を確認していなかった
渋谷区は台地と谷が入り組んだ地形をしており、地域によって水害リスクが異なります。特に谷地形や河川に近い地域では、内水氾濫や洪水について確認が必要です。
マンションの上層階であれば、室内への浸水リスクは比較的低いと考える人もいます。
しかし、エントランス、地下駐車場、電気設備、エレベーターなどが被害を受ければ、建物全体の生活に影響する可能性があります。
災害リスクは、売却時の買主の判断にも影響します。
購入前には渋谷区の洪水ハザードマップを確認し、過去の浸水実績や、電気設備が設置されている階も調べておきましょう。
リノベーション済みという理由だけで築古物件を選んだ
渋谷区には、築40年や築50年を超える中古マンションも多く流通しています。実際に、恵比寿周辺などでも築50年前後の物件が販売されています。
室内がきれいにリノベーションされていると、新築マンションと比べて割安に感じることがあります。
しかし、専有部分が新しくても、給排水管、外壁、屋上防水、エレベーターなどの共用部分まで新しくなっているとは限りません。
築古マンションでは、旧耐震基準、配管の老朽化、断熱性の低さ、窓の結露、エレベーターがないといった問題が見つかることもあります。
室内のデザインだけで判断せず、耐震基準、大規模修繕の履歴、給排水管の更新状況、建て替えに関する議論の有無まで確認する必要があります。
管理費と修繕積立金の負担を軽く考えていた
住宅ローンの返済額だけを見て購入を決めると、毎月の維持費が想定以上に重くなることがあります。
マンションでは、住宅ローンとは別に管理費と修繕積立金がかかります。
タワーマンションや共用施設が充実した物件では、さらに駐車場代、インターネット利用料、町内会費などが必要になる場合もあります。
注意したいのは、購入時の修繕積立金が将来も同じ金額とは限らない点です。
国土交通省は、将来の修繕費用を確保するため、段階的に積立額を増やす方式について、適切な引き上げ方を示しています。つまり、現在の修繕積立金が安くても、今後増額される可能性があります。
長期修繕計画、積立金残高、値上げ予定、管理組合の議事録を確認し、将来の支出も含めて資金計画を立てましょう。
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管理状態や住民構成を確認していなかった
同じ築年数、同じ価格帯のマンションでも、管理状態によって住み心地や資産価値は変わります。
エントランスや廊下がきれいでも、管理組合が十分に機能しているとは限りません。修繕積立金の滞納が多い、管理組合の役員が決まらない、必要な修繕工事の合意が進まないといった問題を抱えている場合もあります。
また、投資用のワンルームが多いマンションでは、所有者が建物内に住んでおらず、管理への関心が低い可能性があります。民泊や事務所利用、外国人投資家による所有などを気にする場合は、管理規約や総会議事録を確認しておく必要があります。
内見時には、掲示板、ゴミ置き場、自転車置き場、郵便受けなどを見ると、日常的な管理状態を判断しやすくなります。
日当たりや眺望が将来も続くと思っていた
内見時に日当たりや眺望が良くても、その環境が将来まで保証されるわけではありません。
渋谷区では再開発や建て替えが行われることがあり、隣接地に高い建物が建つ可能性があります。購入後に目の前へマンションやオフィスビルが建ち、日当たりや眺望が失われることも考えられます。
特に、現在は駐車場、古い一戸建て、低層の雑居ビルになっている土地は、将来建て替えられる可能性を意識した方がよいでしょう。
周辺の用途地域、建ぺい率、容積率、建築計画のお知らせなどを確認し、「何が建つ可能性があるか」を調べてから購入することが大切です。
資産価値が必ず上がると思っていた
渋谷区のマンションは、ほかの地域と比べて資産価値を維持しやすい傾向があります。中古マンションの平均売却価格が1億円を超えるという集計もあり、築年数が古くても高値で取引される物件があります。
ただし、「渋谷区ならどのマンションでも値上がりする」とは限りません。
駅から遠い、管理状態が悪い、間取りが使いにくい、修繕積立金が不足している、借地権であるなど、個別の条件によって売却しにくくなることがあります。
購入価格が周辺相場より高ければ、相場自体が下がらなくても、売却時に損失が出る可能性があります。資産価値を重視する場合は、町名のブランドだけでなく、駅距離、管理、築年数、間取り、階数、方角、権利関係まで総合的に判断しましょう。
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