渋谷区で中古マンションを所有している人にとって、2026年は売却を考えるうえでかなり重要な年です。
結論からいうと、渋谷区の中古マンションは、2026年時点でも「売り時」といえる条件がそろっています。
ただし、すべての物件が強気価格で売れるわけではありません。
価格上昇が続いてきた一方で、金利上昇や在庫の増加、買主の選別姿勢の強まりも見え始めているため、「高く売れるうちに動くべき物件」と「急がず戦略を立てるべき物件」に分かれやすい局面です。
渋谷区の中古マンション価格は高水準を維持している
渋谷区は、東京23区の中でも中古マンション価格が高いエリアです。
渋谷、恵比寿、代官山、広尾、表参道、神宮前、松濤、富ヶ谷、初台、幡ヶ谷、笹塚など、エリアごとに個性がありながら、都心アクセスやブランド性、生活利便性の高さが評価されています。
2026年4月時点の渋谷区マンション売却相場では、70㎡換算で1億5,223万円、1㎡あたり217万円というデータも出ています。
また、直近1年間で約6.1％、直近3年間で約72.7％上昇したとされており、ここ数年で資産価値が大きく伸びたエリアといえます。
もちろん、これはあくまで平均的な参考値です。
同じ渋谷区でも、恵比寿・広尾・代官山周辺の高額物件と、幡ヶ谷・笹塚・初台などの実需寄り物件では、買主層も価格帯も異なります。
それでも、渋谷区全体として見れば、都心回帰、再開発、ブランド需要、賃貸需要の強さが重なり、中古マンションの資産性はかなり高い状態にあります。
2026年は「上昇相場の終盤」を意識したい年
2026年の中古マンション市場を見ると、まだ価格は高い水準にあります。
アットホームの2026年4月データでは、首都圏の中古マンション平均価格は5,667万円となり、前月比・前年同月比ともに21カ月連続で上昇しています。
東京23区も上昇傾向が続いており、表面的には売主に有利な市況といえます。
一方で、少し細かく見ると、相場の過熱感に対する調整の兆しも出ています。
東日本レインズの2026年4月データでは、首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比で1.2％減少し、18カ月ぶりに前年割れとなりました。
成約㎡単価は前年同月比5.9％上昇、成約価格も5.4％上昇しているため価格は高いものの、買われる件数にはややブレーキがかかり始めています。
つまり、「価格は高いが、買主が何でも買う相場ではなくなりつつある」ということです。
売主側から見れば、まだ高値売却を狙える環境です。
しかし、売出価格を強気にしすぎると、内見は入っても申し込みに至らない、販売期間が長引く、最終的に値下げするという流れになりやすくなります。
金利上昇は買主の予算に影響する
2026年に売却を考えるうえで無視できないのが、住宅ローン金利です。
低金利が続いていた時期は、買主が高額物件でもローンを組みやすく、都心マンション価格を押し上げる要因になっていました。
しかし、2024年以降は「金利のある世界」に移り、2026年も住宅ローン金利の上昇が意識されています。
2026年5月時点では、変動金利が年1.0％前後、10年固定金利が年3.0％前後、フラット35の最低金利も年2.71％に達したという見方があります。
住宅金融支援機構のフラット35金利情報でも、2026年5月の借入金利水準は年2.710％からとなっています。
金利が上がると、同じ価格のマンションでも月々の返済額は増えます。
その結果、買主は「少し狭くする」「駅距離を妥協する」「予算を下げる」「購入を見送る」といった判断をしやすくなります。
渋谷区のように価格帯が高いエリアでは、金利上昇の影響が購入予算に出やすいため、今後は買主の目がより厳しくなる可能性があります。
渋谷区はそれでも売却に強いエリア
金利上昇や相場調整の懸念があっても、渋谷区の中古マンションには強みがあります。
まず、エリアブランドが非常に強いことです。
渋谷区は、単なる都心住宅地ではなく、商業、文化、オフィス、ファッション、IT、飲食、教育、医療などが集まる複合的な街です。
恵比寿や代官山は洗練された住環境、広尾や松濤は高級住宅地、神宮前や表参道は希少性、笹塚や幡ヶ谷は生活利便性と交通アクセスのバランスが評価されます。
このように、同じ区内でも購入ニーズが分散しているため、特定の買主層だけに依存しにくい点が強みです。
また、渋谷区は賃貸需要も高いため、投資用・相続対策・セカンドハウス・法人需要なども入りやすいエリアです。
築年数が古くても、管理状態が良いヴィンテージマンションや、立地の希少性が高い物件は評価されやすい傾向があります。
つまり、渋谷区では「新しいから売れる」という単純な市場ではありません。
立地、管理、眺望、ブランド、間取り、共用部、管理組合の状態などがそろっていれば、築古でも十分に評価される可能性があります。
2026年に売却を検討したい物件
2026年に売却を前向きに考えたいのは、まず含み益が大きく出ている物件です。
数年前に購入した渋谷区の中古マンションであれば、エリアや物件によってはかなり価格が上がっている可能性があります。
住み替え、相続、資産整理、地方移住、住宅ローン完済後の売却などを考えている場合は、今の高値圏で一度査定を取る価値があります。
次に、築年数が進み、大規模修繕や設備更新のタイミングが近い物件です。
外壁、給排水管、エレベーター、共用部、玄関ドア、サッシなどの修繕計画が近づくと、購入希望者は修繕積立金や将来負担を気にします。
管理状態が良ければ問題ありませんが、修繕積立金の不足や管理組合の課題がある物件は、早めに売却戦略を考えた方がよい場合があります。
また、広さや間取りが今のニーズとずれている物件も注意が必要です。
たとえば、単身・DINKS向けのコンパクト物件は需要がありますが、価格が高くなりすぎると投資利回りが合いにくくなります。
一方、ファミリー向け物件は希少性があるものの、総額が大きくなりすぎると買主が限られます。
価格が高いうちに売りたいなら、買主の予算がさらに厳しくなる前に動く判断も現実的です。
急いで売らなくてもよい物件
一方で、すぐに売却しなくてもよい物件もあります。
駅近、人気アドレス、管理良好、眺望や日当たりが良い、希少な広さがある、ブランドマンションであるなど、明確な強みを持つ物件です。
こうした物件は、多少市況が調整しても一定の需要が残りやすいです。
特に渋谷区では、代替物件が少ない立地ほど価格が落ちにくくなります。
また、賃貸に出しても十分な家賃収入が見込める物件であれば、売却だけでなく保有継続も選択肢になります。
ただし、保有する場合は固定資産税、管理費、修繕積立金、将来修繕、空室リスク、金利上昇リスクまで含めて考える必要があります。
「高く売れそうだから売る」だけでなく、「持ち続ける合理性があるか」も同時に見ることが大切です。
高値売却を狙うなら価格設定が重要
2026年の渋谷区中古マンション売却では、価格設定が非常に重要です。
相場が高いからといって、相場より大きく上乗せした価格で売り出すと、販売初期の反応を逃す可能性があります。
中古マンションは、売り出し直後がもっとも注目されやすい時期です。
このタイミングで価格が高すぎると、ポータルサイトで比較された際に割高感が出てしまいます。
その後に値下げしても、「売れ残り物件」という印象がつき、かえって交渉されやすくなることがあります。
高く売るためには、単に強気価格をつけるのではなく、近隣の成約事例、現在の売出物件、同じマンション内の過去事例、築年数、階数、方角、リフォーム履歴、管理状態を細かく見たうえで、根拠のある価格を設定する必要があります。
特に渋谷区は物件ごとの差が大きいため、区全体の平均相場だけで判断するのは危険です。
参考：
https://kuramore.jp/article/1066/
https://www.athome.co.jp/corporate/news/data/market/chuuko-mansion-202604/
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
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